日々進化していくフラット35
公的融資において、融資条件としてプランに関わるものをピックアップすると次のようになります。
まず公庫融資の場合。
設ける居住室などは床面積に含まれますが、地下車庫などは床面積には含まれません。
上限の280ぎりぎりの床面積であっても地下車庫を設けることができます。また、店舗付き住宅を建てるような場合には、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上必要です。
年金住宅融資は、プランに関わるものとしては、2以上の居住室と、炊事室浴室便所があることといった条件があります。
財形住宅融資の場合は、公庫融資と同様に地下車庫などは床面積に含まれません。それに加えて融資対象が幅広くなっており、住宅部分だけではなく、地下室や車庫などの付帯工事に対しでも融資対象に含まれます。
また、店舗付き住宅においては、公庫融資のように住宅部分が全体の2分の1以上必要といった条件はなく、住宅部分と非住宅部分の床面積の割合を問わないことになっています。バリアフリー住宅はプランへの影響、融資条件とプランの関係において、大きなチェックポイントになるのが、公庫融資における基準金利適用住宅としてのバリアフリータイプと、年金住宅融資の年金バリアフリー住宅です。
まず公庫融資のバリアフリータイプでは、プランに関わるものとして、多彩な〈住宅ローン〉が活用できる他のケースと同様に、一戸建て住宅の新築資金においても、さまざまな〈住宅ローン〉を利用することができます。公的融資では、公庫融資のマイホーム新築融資をはじめ、年金住宅融資や財形住宅融資、それに自治体融資などがあり、民間の各金融機関でも住宅ローンとしてマイホーム建設のための融資を設定しています。
これらの〈住宅ローン〉の中で、一戸建て住宅の新築資金としてとくに活用されているのが、公庫融資のマイホーム新築融資です。公庫融資の場合、住宅の取得目的別に〈住宅ローン〉のメニューがわかれており、マイホームの新築において利用できるのが、マイホーム新築融資になっています。
したがって融資条件や内容にも、住宅を新築する際に派生するさまざまな工事費用等にも配慮したものになっています。とくに割増融資には、多種多彩な工事費用の必要性に応じて数多くのメニューが用意されています。
つまり、こんな工事を必要とするならば、当然工事費がアップする。それでは、融資額が増やせる方向で割増融資という形でアップ分をサポートするそんな配慮がなされています。
公庫融資のマイホーム新築融資では、基本的な融資条件や内容のほかに、こうといった割増融資の内容等を理解することが一つのポイントであり、同時にこれをどう組み合わせ、活用するかが上手な利用の仕方になるでしょう。
年金バリアフリー住宅融資にも一戸建て住宅の新築資金に利用できる各種の〈住宅ローン〉のがありますが、年金住宅融資には、一般用の住宅融資のほかに、年金バリアフリー住宅融資があります。これは、従来なかった融資制度で、平成8年(1996年)の秋から設定された新しいタイプの融資です。
公庫融資における基準金利適用住宅の一つであるバリアフリータイプと趣旨としてはほぼ同じで、これからの長寿化社会に即した安全性の高い家づくりを目的とした融資となっています。
年金住宅融資を手がける年金福祉事業団にふさわしい融資制度になっており、それだけ一般用の住宅融資に比べて有利な内容になっています。
金利および返済期間等は一般用と同じですが、融資額の面でかなり多額に借りられます。仮にバリアフリー住宅を新築すると、公庫融資において基準金利適用住宅として金利面で優遇され、同時に年金住宅融資も利用すれば、融資額の面で優遇されることになります。
なお、公庫融資のバリアフリータイプおよび年金住宅融資の年金バリアフリー住宅融資については、後の項目で詳しく紹介することにしましょう。新築では資金の組み合わせやプランを検討する段階が最も重要。
工事に入れば半ば完成したようなもの。
公庫融資は、同じ公的融資の年金住宅融資や財形住宅融資などと違って、だれでも利用できるのが大きな特徴です。
ただし、一定の条件を備えた人でなければいけません。
まず、条件(1)の自分が居住し、自ら所有することは、公庫融資に限らず民聞の住宅ローンも含めてすべての〈住宅ローン〉に当てはまる条件となっています。
この場合、所有することとなっていますが、共有も合まれます。共有というのは、本人も含めて複数の人が所有権も持つというものです。
共有登記ができる相手としては、申込本人の親族配偶者の親族内縁関係のある人婚約者となっています。親族というのは、配偶者、六親等内の血族および三親等内の姻族のことです。
一般的に共有ケースとして多いのは、配偶者、父母、子供など直系親族との間です。条件(2)では、申込本人の年齢が70歳未満とされていますが、70歳以上の人でも親子リレー返済を利用すれば申し込むことができます。
条件(3)は収入です。
毎月の返済額の5倍以上の月収(必要月収)が条件となっていますが、月収というのは前年の税込年収の12分の1に相当する額のことです。
その月収が毎月の返済額の5倍以上なければいけない、といった条件になっています。は、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上なければいけません。
むろん融資対象になるのは住宅部分だけです。また階が庖舗、2階が住宅といった重ね建ての場合、たとえ住宅部分の床面積が2分の以上あっても、構造が木造であれば融資が受けられません。
重ね建ての併用住宅の場合には、準耐火ないし耐火構造にする必要があります。100未満の敷地であっても融資が受けられる場合があります。
それが(a)と(b)の例外条件です。とくに(b)のケースはかなり多く、少し説明を要します。
なぜこんな条件があるかといえば、昭和40年代から50年代にかけて、都市部において敷地面積が100に満たないミニ分譲ミニ建売が盛んに行われた経緯があり、そのころ建てられた住宅が建て替え時期になっているからです。なお分筆(ぶんぴつ)というのは、土地登記簿上の1筆(1区画)の土地を複数の筆に分けて(区画割りして)登記することをいい、分割というのは、1筆の土地の一部を敷地として使用することをいいます。
金利によって増減しますから、そのへんを見極めた上で融資額および返済期間を決めることになります。もちろん金利が低いときに申し込めばそれだけ有利になり、(3)の条件もクリアしやすくなります。
なお必要月収に満たない場合には、同居する人の収入も合算することができます。
条件(4)は国籍の問題です。
日本国籍の人は、無条件に融資を受けることができますが、外国人の場合には一定の要件を備えていなければいけません。その要件というのは、①法律によって永住認可を受けている人、②法律によって特別永住者と認められている人――などとなっています。
外国人が申し込む際には、外国人登録済証明書の提出または外国人登録証明書の提示が必要です。人の条件があまり複雑でないのに対して、新築する住宅の条件は、かなり細かな内容になっています。
下限が80ということになっており、年金住宅融資や財形住宅融資に比べて、10も広い床面積となっています。
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